INFORME
Fecha: 08 de mayo de 2014
Asunto: Sobre la expresión
‘operaciones de regeneración urbana’
Vista la nueva redacción del apartado 5 del artículo 39
del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la ley de suelo[1] (TRLS)
modificado por la disposición final cuarta de la Ley 27/2013, 27 diciembre, de
racionalización y sostenibilidad de la Administración Local[2], que concreta el destino del Patrimonio
Público del Suelo:
1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios
públicos de suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo
anterior, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública, salvo lo dispuesto en el artículo 16.2 a).
Podrán ser destinados también a otros usos de interés social, de
acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, sólo
cuando así lo prevea la legislación en la materia especificando los fines
admisibles, que serán urbanísticos, de protección o mejora de espacios
naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural, o de carácter socio-económico para atender las necesidades que
requiera el carácter integrado de operaciones de regeneración urbana.
, es necesario concretar qué debe entenderse por ‘operaciones de
regeneración urbana’.
1.- EL INFORME ‘REGENERACIÓN URBANA INTEGRADA EN
EUROPA’
En el informe titulado ‘REGENERACIÓN URBANA INTEGRADA EN EUROPA’
elaborado en junio de 2010 por un grupo de expertos del Instituto Universitario
de Urbanística de la Universidad de Valladolid, por encargo de la Dirección
General de Suelo y Políticas Urbanas del Ministerio de Vivienda de España[3], define qué debe entenderse por “regeneración urbana integrada”,
entendida ésta como una estrategia fundamental para alcanzar, entre otros, los
objetivos señalados en la “Carta de Leipzig sobre Ciudades Europeas
Sostenibles” (aprobada con ocasión de la Reunión Informal de Ministros sobre
Desarrollo Urbano y Cohesión Territorial, celebrada en Leipzig el 24/25 de mayo
de 2007).
“La regeneración urbana puede entenderse como una
práctica que se aplica sobre espacios urbanos existentes, a una escala variable
que sobrepasa, en todo caso, la del edificio.
Hasta ahora, en algunos países europeos, la regeneración
urbana se ha entendido fundamentalmente como una práctica edificatoria que se
desarrolla al margen de las políticas de vivienda aplicadas al
conjunto de la ciudad y que se encamina a recuperar la vivienda
tradicional para ofertarla como un producto inmobiliario exclusivo y
de la más alta calidad en áreas urbanas centrales. No obstante, en ciertos
países, la regeneración urbana ha adquirido un carácter menos elitista y se ha
orientado hacia la intervención sobre zonas degradadas y áreas urbanas
desfavorecidas, sensibles, vulnerables, etc. Pero, en todo caso, en
Europa, parece mayoritario un entendimiento de la regeneración urbana como una
práctica hasta cierto punto excepcional, no sustancial, complementaria de otras
prácticas que protagonizan el desarrollo urbano y que orientan, con carácter
general, el sector inmobiliario.
Los dos ejes de recomendaciones de la Carta de Leipzig
-hacer un mayor uso de las políticas integradas de desarrollo urbano y prestar atención
especial a los barrios menos favorecidos dentro del contexto global de
la ciudad-, pueden confluir en el ámbito de la “regeneración urbana integrada”.
En este sentido, puede ser interesante indagar en la posible construcción de
este concepto en el contexto de reflexión de la UE sobre el desarrollo urbano
sostenible pero, para ello, es necesario partir del conocimiento de la
regeneración urbana tal y como es concebida por todos los Estados miembros. … ”
Sus funciones consisten en desarrollar aspectos concretos en ámbitos
determinados de la ciudad, bien como herramienta que ejecuta
directamente determinadas políticas sectoriales, bien como
planeamiento (de carácter especial) que desarrolla para ciertos ámbitos los
planes o programas que se conciben para el conjunto de
la ciudad. Sus campos de intervención pueden ser muy diversos, desde
los relacionados con la gestión del patrimonio cultural—interesados
a veces en aspectos culturales, de identidad o simplemente relacionados con la
industria turística— hasta los que persiguen mejoras de los equipamientos, de
los espacios públicos o del transporte
Toda esta diversidad señalada tampoco impide que las operaciones
de regeneración más frecuentes se agrupen, en realidad, en torno a dos tipos
fundamentales:
• En primer lugar, las que actúan sobre áreas centrales
tales como cascos históricos o barrios más o menos en declive de la
ciudad tradicional, entre cuyos resultados se pueden constatar procesos de gentrification (y
por tanto de sustitución de la población original) o de implantación de nuevas
centralidades y especialización funcional (y por tanto de sustitución o
expulsión de las actividades tradicionales o cotidianas).
• En segundo lugar, las que coordinan diversos programas
y políticas de mejoras sociales y de vivienda en las denominadas áreas
vulnerables o desfavorecidas.
Las que se agrupan en el primer tipo son, por regla general,
operaciones de nueva centralidad asociadas a programas de desarrollo de nuevas
actividades económicas o a cambios sustanciales de los contenidos sociales del
ámbito afectado, y en las que la dimensión inmobiliaria juega un papel
determinante.
Las que componen el segundo grupo se pueden considerar como
procesos de normalización, ya que tienen como objetivo principal mitigar el
conflicto social y reducir las distancias que separan las condiciones
de vida de los barrios más desfavorecidos de aquellos otros de rango
medio o “normal”, sobre todo en materia de vivienda, de
espacios públicos, de educación y de transporte. Con frecuencia están
relacionadas con procesos de integración de poblaciones inmigrantes.
Hay también intervenciones que se podrían considerar de
carácter intermedio aunque sus efectos reales y sus objetivos las sitúan más
cerca de las del primer tipo. En efecto, son cada vez más numerosas las
transformaciones de ciertas periferias industriales semiabandonadas (habitualmente
denominadas “brownfields”) u ocupadas por poblaciones vulnerables y/o por
actividades obsoletas.
2.- La Ley 8/2013, de
26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
Ello debe interpretarse en los términos de la Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas[4]:
PREÁMBULO
Sin embargo, el camino de la recuperación económica,
mediante la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción y
también la garantía de un modelo sostenible e integrador, tanto ambiental, como
social y económico, requieren volcar todos los esfuerzos en aquellas
actuaciones, es decir, las de rehabilitación y de regeneración y renovación
urbanas, que constituyen el objeto esencial de esta Ley. Tal y como se deduce
del Sistema de Información Urbana y el Estudio de Sectores Residenciales en
España 2011, ambos elaborados por el Ministerio de Fomento, España posee
actualmente, si no se reactiva la demanda, suelo capaz de acoger nuevos
crecimientos urbanísticos para los próximos cuarenta y cinco años.
Esta situación se agrava cuando se observa que gran parte de estos suelos se
encuentran situados en entornos donde no es previsible ningún incremento de
demanda en los próximos años. A ello se une el dato significativo de vivienda
nueva vacía, 723.043 viviendas. Tanto a corto, como a medio plazo, será muy
difícil que los sectores inmobiliario y de la construcción puedan contribuir al
crecimiento de la economía española y a la generación de empleo si continúan
basándose, principalmente y con carácter general, en la transformación
urbanística de suelos vírgenes y en la construcción de vivienda nueva.
…///…La rehabilitación y la regeneración y renovación
urbanas tienen, además, otro relevante papel que jugar en la recuperación
económica, coadyuvando a la reconversión de otros sectores, entre
ellos, fundamentalmente el turístico. La actividad turística es clave
para la economía de nuestro país y supone más de un 10,2 % del PIB, aportando
un 11,39 % del empleo. Numerosos destinos turísticos «maduros» se enfrentan a
un problema sistémico en el que tiene mucho que ver el deterioro físico
de sus dotaciones y respecto de los cuales, la aplicación de
estrategias de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas podría generar
impactos positivos que, a su vez, servirían de palanca imprescindible para el
desarrollo económico de España.
II
No parece admitir dudas el dato de que el parque edificado
español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y
renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos, el derecho
constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la
exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas
condiciones de conservación
…///…eficiencia energética de los edificios
…///…sostenibilidad ambiental, a la cohesión social y a la mejora
de la calidad de vida de todos los ciudadanos, tanto en las viviendas y en los
edificios, como en los espacios urbanos.
…///…medidas sociales, ambientales y económicas, que se suman a
las estrictamente físicas
…///…buscar áreas que permitan aplicar políticas integrales que
contemplen intervenciones no solo en el ámbito físico-espacial, sino también en
los ámbitos social, económico, ambiental y de integración de la ciudad.
[1] BOE 26 Junio 2008
[2] BOE 30 diciembre 2013
[4] BOE Núm. 153 Jueves 27
de junio de 2013
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